Прецедент по кадастру

Впервые по иску физического лица Росреестр внесёт изменения в Государственный кадастр недвижимости

30 июня 2014 года было обнародовано мотивированное решение Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, которое может – и должно – стать прецедентом для десятков и сотен подобных историй. Житель Палкинского района Владимир Деревлёв через арбитражный суд добился внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости. Правда, своей окончательной цели – снижения размера арендной платы за земельный участок под своим объектом недвижимости - Владимир Анатольевич пока не достиг: предстоит очередной раунд борьбы зач снижение коэффициента арендной платы, установленного Палкинским районным Собранием депутатов. Тем не менее механизм отстаивания прав предпринимателей можно считать апробированным.

У этой истории богатый бэкграунд, но для широкой аудитории здесь важен конкретный аспект. Житель деревни Красино Владимир Деревлёв и его сын, юрист Сергей Деревлёв в споре с местной властью разработали универсальный алгоритм защиты прав арендаторов земли, который может оказаться полезным для предпринимателей Псковской области и других субъектов РФ.

Мотив

Житель деревни Красино Владимир Деревлёв не готов платить 300 тысяч в год за 10 соток земли. Фото: Светлана Прокопьева

Все началось в сентябре 2013 года, когда житель деревни Красино Палкинского района Владимир Деревлёв получил от администрации района расчёт арендной платы, согласно которому за 10 соток земли в 2013 году он должен был заплатить 300 000 рублей. Владимир Анатольевич был неприятно, зато очень сильно удивлён, поскольку, согласно договору аренды, заключенному 29.03.2012 на 360 дней, арендная плата была установлена в размере 8591 руб. 71 коп. в год. Договор, автоматически продлившийся на неопредёленный срок, согласно нормам гражданского права, должен был, по идее, продолжаться на прежних условиях.

Неприятное впечатление усиливалось при воспоминании о 2011 годе, когда годовая аренда того же самого участка стоила всего порядка 300 рублей.

Рассудив, что рост стоимости земли в тысячу раз за три года – это что-то ненормальное, Владимир Деревлёв решил судиться с администрацией района. Его представителем в суде стал сын, Сергей Деревлёв, профессиональный юрист.

Условия задачи

Итак, Владимир Деревлёв владеет нежилым зданием по адресу: Псковская область, Палкинский район, деревня Красино, улица Солнечная, 11. Здание частично занято под магазин (эти площади Деревлёв сдавал в аренду), частично под кабинет социального работника и сельский клуб (на условиях безвозмездного пользования). Для обслуживания здания собственник вынужден был арендовать земельный участок площадью 1055 кв. метров. Участок представляет собой проходной пустырь вокруг строения. Отказаться от аренды или хотя бы сократить арендуемую площадь у Деревлёва не получилось.

300 тысяч рублей арендной платы в год, по словам Владимира Анатольевича, сумма непосильная – она полностью перекрывает возможные поступления от сдачи в аренду магазина. Да и самому столько наторговать было бы сложно: Красино – это всё-таки небольшая деревня. В общем, становиться спонсором родного района Деревлёв оказался не готов.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв. метр, умноженный на площадь) умножается на коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый исходя из разрешенного использования земельного участка. Рост арендной платы в разы произошёл потому, что в 2013 году удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м земли возрос с 19 руб. до 688 руб. 77 коп., а кадастровая стоимость – с 20 456 руб. 45 коп. до 716 102 руб. 35 коп. (это Палкинский район наконец-то учёл результаты кадастровой оценки, утверждённые постановлениями администрации Псковской области от 29.11.2011 № 477 и № 479). Соответственно, чтобы снизить размер арендной платы, нужно оспорить или кадастровую стоимость земли, или установленный районным Собранием коэффициент, а лучше и то и другое вместе.

Таким образом, линия защиты интересов распалась на два параллельных направления: арбитражный процесс с иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФКП Росреестра) и гражданский процесс с иском к администрации и Собранию депутатов Палкинского района. По первому направлению процесс Сергей Деревлёв вёл сам, по второму – обратился за помощью к прокуратуре Палкинского района.

Арбитраж: нет оснований не согласиться

Спорный земельный участок представляет собой пустырь под магазином. Фото: Светлана Прокопьева

Кадастровая оценка земли, которая нужна для расчёта земельного налога и арендной платы за публичные земли, определяется на основании законодательства об оценочной деятельности. Работы по оценке выполняет Росреестр, результаты утверждаются органами исполнительной власти субъекта Федерации. В 2010 году были внесены поправки в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, и, согласно новой редакции, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.

Прикинув, что в свободной продаже десять соток под магазином в малонаселённой деревне будут стоить всяко дешевле 716 тысяч рублей, Сергей Деревлёв решил воспользоваться этим пунктом закона.

Первым делом он заказал ООО «Псковская Фондовая Компания» оценку участка и получил первую рыночную стоимость в 145 тысяч рублей. С результатами оценки Сергей Деревлёв направился в Арбитражный суд Псковской области.

Это была отдельная миссия – вообще-то арбитражные суды не рассматривают иски физических лиц. Однако заявитель нашел лазейку: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 24.19 главы III.1 говорит о том, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров. На этом основании сначала Арбитражный суд Псковской области, а затем и Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд признал, что «заявленные требования подведомственны арбитражному суду и подлежат рассмотрению по существу».

В суде первой инстанции была назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010. Оценку выполнило ООО «Бюро оценки», и рыночная стоимость десяти соток оказалась еще ниже той, с какой Деревлёв пришел в суд – 119 200 руб.

Поскольку ни ФКП Росреестра, ни Палкинский район оспорить результаты оценки не смогли, суд удовлетворил требования истца установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 60:14:0073001:8 равной рыночной в размере 119 200 руб. 00 коп. и обязать ответчика внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости.

Это произошло еще 28 марта 2014 года. Однако тогда решение не вступило в законную силу, поскольку администрация Палкинского района подала апелляционную жалобу. Но и апелляционная инстанция 23 июня 2014 года не нашла оснований не согласиться с обжалованным судебным актом. 30 июня решение Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда было изготовлено в полном объеме и вывешено в открытой базе данных.

Областной суд: размер коэффициента никем не оспаривался

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка под магазином Владимира Деревлёва через суд была снижена в шесть раз. Это первый подобный случай в Псковской области. В СЗФО и РФ аналогичная практика тоже только-только начинает накапливаться.

Арбитраж уже помог снизить стоимость аренды с 25 000 рублей до порядка 4 500 рублей в месяц – на будущее. «Все хорошо, вот только новая кадастровая стоимость не применяется на предыдущие периоды, а применяется только лишь с момента вступления решения суда в силу», - комментирует Сергей Деревлёв. 

Снизить долг по аренде, начисленной за 2013 год, можно было бы через отмену коэффициента 42%, установленного решением Собрания депутатов Палкинского района от 23.06.2009 №115. Поскольку коэффициент одинаково грабительский для всех (в большинстве муниципалитетов аналогичный составляет порядка 10%), Деревлёв обратился за помощью к прокурору района. Прокуратура, проведя проверку, установила, что орган местного самоуправления, определяя коэффициент для земельных участков, расположенных под объектами торговли, общепита и бытового обслуживания, нарушил самый основной принцип расчёта – принцип экономической обоснованности. Грубо говоря, цифра «42» была взята с потолка.

Прокурор Палкинского района Сергей Степанов обратился в Палкинский районный суд с иском в защиту неопределенного круга лиц, посчитав, что установленный коэффициент ставит в неравное положение собственников и арендаторов земли под торговыми объектами, давая первым «значительное преимущество».

25 февраля районный суд удовлетворил требования прокурора. Однако, как прокомментировал «Псковской губернии» Сергей Степанов, в основу постановления суда было положено нарушение порядка опубликования документа в газете «Льновод»: «То есть своё отношение к доводу прокуратуры об ограничении конкуренции суд не высказал. Да, мы такое нарушение усматриваем, но говорить о том, что суд отменил решение районного Собрания как ограничивающее конкуренцию, было бы некорректно. Хотя у нас коэффициент арендной платы повыше, чем у других».

Но и здесь районные власти проявили последовательность и подали апелляцию. В Псковском областном суде прокурор дело уже проиграл – администрация района и районное Собрание депутатов смогли доказать суду, что цифра «42» экономически обоснована и вообще появилась после проверки УФАС по Псковской области. Суд не согласился с доводами прокурора и поддержавшего его Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям о том, что арендная плата за земельный участок не может быть выше, чем его выкупная стоимость, которая, согласно Земельному кодексу, установлена для владельцев зданий и сооружений в размере 20% от кадастровой стоимости.

«Необходимость соблюдения принципа экономической обоснованности при определении коэффициента, выраженного в процентах, Постановление Правительства РФ №582 не содержит», - установила судебная коллегия. Кроме того, суд учел, что размер арендной платы для Деревлёва был рассчитан по коэффициенту 42% и в 2012 году, а рост платы в 2013-м вызван в большей степени увеличением кадастровой стоимости земли. «Применяемый для установления арендной платы коэффициент в размере 42% применялся и до 2013 года, его размер никем не оспаривался», - говорится в судебном решении.

17 июня решение Псковского областного суда вступило в законную силу. Тем не менее Деревлёвы рассчитывают продолжить разбирательство в Верховном суде в порядке надзора.

Пока же получается, что собственнику здания будет дешевле выкупить землю, чем платить за аренду. После внесения изменений в кадастр выкупная стоимость земельного участка составит 23 840 рублей (20% от 119 200 рублей). Это, к слову об экономической обоснованности, меньше, чем рассчитанный администрацией района платеж за один месяц.

Также напомним читателям, что коэффициент 42% еще не самый вопиющий пример в Псковской области. В Пустошкинском районе для предпринимателя Алексея Степанова, захотевшего построить рыбный инкубатор, был установлен коэффициент 300% [ 1]. Два смежных участка вокруг озера Чёное должны были обойтись Степанову в 20 миллионов рублей в год. То есть фактически власти Пустошкинского района запрещают на своей территории заниматься таким видом деятельности, как «ведение рыбного хозяйства».

Причем с формальной точки зрения пустошкинские власти в своём праве. Органы МСУ в состоянии запретить на своей территории любой вид хозяйственной деятельности, по выбору – тем более что, судя по решению Псковского областного суда от 17 июня, ссылки на принцип экономической обоснованности не срабатывают.

По крайней мере, теперь в Псковской области есть прецедент, как спорить с Росреестром. Осталось найти механизм, позволяющий разделить местное самоуправление и самоуправство.

Светлана ПРОКОПЬЕВА

1. См.: С. Прокопьева. Рыбы здесь не будет // «ПГ», № 16 (688) от 23-29 апреля 2014 г.